Недвижимость
Успешный тест-драйв. Как изменилась жилая недвижимость с переходом на использование эскроу-счетов
Елизавета Севастьянова
коммерческий директор Tekta Group
Прошлое лето оказалось хорошей проверкой на прочность для новой системы эскроу-счетов. Эта система появилась летом 2019 года как обязательная процедура расчёта между застройщиком и покупателем. Тогда среди девелоперов шли долгие дискуссии, как эта новация сможет «вписаться» в рынок. Одним из ключевых опасений было, не станет ли эта страховка дольщика с привлечением банка в качестве третьего участника слишком дорогой для некоторых девелоперов на рынке.
События 2020 года оказались великолепным тест-драйвом, который показал, что система эскроу-счетов не только успешно прошла проверку форс-мажорными обстоятельствами, но вообще оказалась внедрена очень вовремя. К примеру, в прошлом году никто из девелоперов, особенно в секторе жилья эконом-класса, не стал банкротом. За счёт новой системы застройщик не зависел от колебаний спроса, ведь у него было гарантированное финансирование без кассовых разрывов. А значит, он мог закончить проект вовремя.
Эскроу-счета стали своеобразной «подушкой» безопасности для всех сторон: для девелоперов, покупателей и самих банков.
Планирование как защита от форс-мажора
Прошлый год показал эффективность и финансового планирования. Не секрет, что очень многие истории жилищных долгостроев чаще всего были связаны с отсутствием продуманной финансовой модели и неграмотным финансовым планированием. Как правило, выглядело это так: застройщик вроде бы и просчитал проект, а потом при любом изменении внешних или внутренних обстоятельств, просто уже не мог выполнить свои обязательства перед дольщиками. Теперь наличие продуманной финансовой модели является обязательным пунктом для получения финансирования от банка. Во-первых, потому что это делает проект застройщика прозрачным для банка, а во-вторых, помогает регулировать отношения заёмщик — кредитор, ведь есть согласованная финансовая модель реализации проекта. Банкирам важна стабильность, и с помощью финмодели они могут следить за тем, чтобы реальные показатели продаж не сильно отличались от запланированных. Резкие взлёты продаж выглядят для них такими же рисками, как и падения.
Продажи на 110%
Несмотря на турбулентность на рынке жилой недвижимости в начале прошлого года, к его концу многие компании показали позитивную динамику по продажам. В первом и втором кварталах рынок показывал значительное замедление и далее падение продаж. Многие девелоперы (и мы в том числе) постарались как можно скорее перевести продажи в режим онлайн. Но нужно было время, чтобы наладить процесс работы на удалёнке. В результате второй квартал 2020 года у нас, как у всех участников рынка, показал проседание по динамике и объёмам реализации. Однако уже в конце третьего квартала мы получили обратную ситуацию: динамика резко пошла вверх, выйдя даже за пределы запланированного темпа. Этому способствовало несколько факторов: эффект отложенного спроса, который к тому же подогревался неопределённостью после «первой волны» карантина, и введение программы льготной ипотеки с господдержкой для покупателей на первичном рынке. Одни, оказавшись запертыми в четырёх стенах на время самоизоляции, поняли, что им тесно в их квартире, и вопрос по расширению жилплощади назрел. Другие увидели в этом хороший и стабильный вариант для инвестиций.
Девелоперы смогли быстро перестроиться и выгодно использовать такой всплеск спроса: активно «прокачали» новые каналы продаж, встретили господдержку во всём маркетинговом вооружении. К примеру, для нашей компании 2020 год стал историческим: нам удалось установить новые рекорды по объёмам выручки, 30 млрд рублей, и войти в топ-10 застройщиков Москвы по объёмам продаж в рублях.
По законам мирного времени
Форс-мажорные обстоятельства, конечно, не могут длиться вечно. Запущенная для помощи застройщикам госпрограмма поддержки ипотеки в новостройках с 1 июля 2021 года наконец приобрела более рыночные черты. Изменения коснулись двух базовых величин повышения процентной ставки с 6,5 до 7% и уменьшения суммы кредита — с 12 млн до 3 млн рублей.
Новые правила господдержки будут действовать до лета 2022 года. И это разумное и очень логичное решение. Появление программы было кризисной мерой для помощи строительной отрасли, которая вдобавок помогла сначала сформировать, а после и удовлетворить ажиотажный спрос.
За год действия программы льготной ипотеки ей смогли воспользоваться все, даже те, кто ранее только задумывался о собственной квартире, но не мог её себе позволить. Нынешние условия помогут взять «первичку» тем, у кого есть большая часть суммы. Однако это не единственная ипотечная программа с господдержкой на покупку жилья на первичном рынке. До марта 2023 года продлена государственная семейная ипотека, где ставка составляет до 6% и начинается от 3,5—4%, а лимит оставлен до 12 млн рублей в Москве и Петербурге (6 млн — в регионах). Под её действие подпадают все семьи, где первый или последующие дети родились с 1 января 2018 года. Таким образом, молодые семьи с детьми, традиционно относящиеся к основной целевой аудитории ипотеки в новостройках, всё равно смогут реализовать свои планы на расширение.
А на всех остальных, включая отрасль, изменения условий господдержки 2020 года окажут только положительное влияние, потому что «товар» будет соответствовать финансовому положению «покупателя». Но не стоит забывать, что ещё 10 лет назад стоимость ипотечного кредита на первичном рынке у банков составляла 14—16%. И, если мерить в деньгах, то размер переплаты с учётом всех выплат банку выходил такой, что одна ипотечная квартира стоила заёмщику столько же, сколько четыре таких же по площади. И даже при таких условиях люди всё равно брали «первичку».
Прошлый год показал жизнеспособность эскроу-счетов с точки зрения защиты всех участников сделки. Но турбулентность рынок первичного жилья уже пережил, и пора учиться жить по законам мирного времени. Теперь система эскроу-счетов будет, наконец, действовать в штатном режиме, как она и задумывалась. Результат её влияния на рынок можно будет оценить уже через год-два.