Меры по борьбе с распространением COVID-19 в России, снижение бизнес-активности и возросшая неопределённость стали причинами того, что инвесторы в недвижимость России стали более осторожны в принятии решений и занимают выжидательную позицию. Текущий кризис, вызванный пандемией, также уменьшает инвестиционную привлекательность российского рынка в глазах иностранных инвесторов, отмечают эксперты, опрошенные редакцией «РБК Недвижимость».

Однако некоторые инвесторы продолжают смотреть на дистрессовые активы, так как видят в текущей ситуации хорошую возможность договориться о максимально комфортных условиях и уже сейчас заходят в сделки, оценивая, что капитализация этих активов не снизится, а возможно, и будет расти. Рассказываем, как пандемия коронавирусной инфекции повлияла на инвестиционную активность на рынке недвижимости России, какие сегменты пострадали от текущей ситуации больше, а кто остался при своих и даже выиграл.

Как пандемия повлияла на активность инвесторов

Аналитики отмечают снижение инвестиционной активности во всех секторах коммерческой недвижимости, за исключением складского рынка. Основное падение объёмов было отмечено во втором квартале — введение ограничительных мер, связанных с пандемией COVID-19, привело к тому, что игроки рынка взяли паузу и инвестировали осторожно, в основном были нацелены на активы с дисконтом.

Основным принципом, которым руководствуются инвесторы в текущих реалиях, является поиск активов с наименьшей потенциальной просадкой по арендному потоку: качественных бизнес-центров с хорошим пулом арендаторов, складских комплексов с арендаторами из секторов, имеющих возможность наращивать операционную деятельность в текущем периоде, — отмечают аналитики компании Colliers International.

«Снижение спроса со стороны арендаторов и высокая неопределённость привели к уменьшению инвестиционной привлекательности офисов и торговых центров, поэтому именно склады стали сегментом, где, несмотря на увеличение макроэкономической волатильности, произошло снижение ставок капитализации в кризис (до 10—11%)», — говорит член совета директоров, руководитель группы по инвестициям компании JLL Микаэл Казарян.

За период с января по сентябрь объём инвестиций в российские недвижимые активы, по данным международной консалтинговой компании Knight Frank, сократился на 13% до 154 млрд рублей по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При расчёте инвестиционного объёма компания учитывала сделки купли-продажи существующих объектов коммерческой недвижимости, а также участков под девелопмент (в том числе жилой недвижимости) без учёта продажи жилья конечным пользователям.

При этом объём сделок, закрытых в третьем квартале, по данным Knight Frank, оказался больше вложений того же периода 2019 года на 9% и стал максимальным квартальным показателем в этом году. Московские активы, по оценке компании, были наиболее привлекательными для инвесторов: доля сделок с ними за период с января по сентябрь увеличилась до 85% от общего объёма инвестированных средств по сравнению с 76% в аналогичном периоде 2019 года.

Рост в третьем квартале произошёл в основном за счёт крупных сделок со складскими активами: интерес к таким объектам проявили крупные инвестиционные фонды. Так, по данным Knight Frank, крупнейшей сделкой за прошедшие девять месяцев стала покупка «PNK Парк Вешки», она была закрыта компанией «Сбер — Арендный бизнес 3», сумма сделки составила 9—10 млрд рублей. Также в третьем квартале стоит отметить покупку арабской компанией Mubadala складского комплекса «Ориентир Север-1» за 7—8 млрд рублей.

«Рост объёмов инвестиций в июле — сентябре пока нельзя назвать показателем восстановления рынка инвестиций в недвижимость России: в данный период завершались сделки, которые находились в процессе подготовки ещё до наступления кризиса. Показательной будет активность инвесторов в четвёртом квартале, в котором традиционно заключается больше всего сделок за год», — отмечает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.

Какие сегменты недвижимости пострадали от пандемии

Торговая недвижимость
Торговая недвижимость пострадала от кризиса сильнее других сегментов. Последствия принимаемых мер борьбы с распространением COVID-19 отразились на условиях договоров, заключаемых в новых реалиях. Учитывая полученный новый опыт с остановкой деятельности на несколько месяцев, стороны при заключении договоров аренды стремятся защитить свои позиции в случае возникновения новых чрезвычайных ситуаций, поясняет заместитель директора отдела исследований рынка CBRE Маргарита Кабалкина.

Закрытие торговых центров на длительные сроки привело к росту вакансии помещений: по итогам второго квартала, по данным CBRE, она увеличилась на 0,6 п. п. за счёт открытия новых объектов, которые традиционно открываются не полностью заполненными арендаторами. Прайм-ставка аренды в топовых и ключевых торговых центрах Москвы снизилась во втором квартале на 15% относительно первого квартала 2020 года и составила 218 000 руб./м² в год.

Большинство инвесторов, которые ранее были готовы вкладывать в торговый сегмент и сейчас придерживаются этой стратегии, приостановили сделки на неопределённый срок в связи с коронавирусом, отмечает Кабалкина.

Во втором квартале объём вложений в торговые объекты, по данным CBRE, оценивается менее чем в 1 млрд рублей. Их доля составила рекордно низкий 1% в объёме сделок за второй квартал и 9% по итогам полугодия —
в противоположность последним трём годам, когда их доля была около 30%. По данным Knight Frank, в январе — сентябре 2020 года объём вложений в торговую недвижимость России снизился на 61% в годовом выражении и составил 9 млрд рублей.

Гостиничная недвижимость

Локдаун серьёзно отразился на туристическом сегменте недвижимости, большинство рекреационных зон были вынуждены на время отказаться от приёма туристов из-за закрытия межрегиональных и международных границ, при этом международный туризм пока остаётся под вопросом и в сезоне 2020 года, что существенно влияет на операционные показатели отелей, отмечает директор департамента аналитики Colliers International Вероника Лежнева. По её оценке, будущее гостиничного сегмента, в том числе и его инвестиционная привлекательность, сильно зависит от скорости восстановления туристического потока.

«Однако качественные активы с потенциально высокой доходностью номерного фонда пользуются популярностью на рынке: за три квартала гостиничная недвижимость аккумулировала около 140 млн долларов, или 10% от общего объёма инвестиций, что примерно на 35 млн долларов меньше показателей за девять месяцев 2019 года», — говорит Лежнева.

Крупнейшей сделкой в сегменте в 2020 году, по оценке Colliers International, является продажа гостиницы «Пекин» в Москве. Наиболее крупный номерной фонд был продан в курортных городах: в Сочи (Russian Seasons Hotel и Hotel Peak) и Геленджике (Kempinski Grand Gelendzhik). Часть объектов, находящихся в собственности у банков, была построена к Олимпийским играм 2014 года. Лежнева отмечает, что переговоры по этим сделкам начинались ещё в доковидный период, но тот факт, что сделки всё же были закрыты, говорит о том, что сегмент остаётся в сфере интересов инвесторов.

Офисная недвижимость

В сегменте офисной недвижимости вследствие снижения бизнес-активности спрос сократился, а основной объём сделок во втором квартале был сформирован несколькими крупными сделками. Компании из-за пандемии пересматривают свои стратегии и переоценивают потребность в необходимом им объёме офисных площадей, отмечают аналитики.

По данным CBRE, крупнейшей сделкой стало приобретение УК «Сбер Управление Активами» бизнес-центра Diamond Hall, кроме того, проходили сделки с конечными пользователями. Ограниченность доступного предложения офисной недвижимости продолжает оказывать влияние на объём инвестиций в этот сегмент, считает Кабалкина.

Объём средств, инвестированных за первый — третий кварталы 2020 года в офисный сегмент, по данным Knight Frank, снизился на 22% в годовом соотношении и составил 43,5 млрд рублей.

Какие сектора оказались наиболее устойчивыми

Складская недвижимость

Сектор складской недвижимости в целом один из наиболее стабильных секторов рынка коммерческой недвижимости в силу своих функциональных характеристик, поскольку является важным элементом перераспределения товаров в экономике. Сейчас на фоне пандемии и роста онлайн-торговли спрос на склады сохраняется на высоком уровне, и перспективы его дальнейшего роста также достаточно уверенные. По оценке JLL, доли свободных площадей вырастут во всех сегментах, за исключением складской недвижимости, где она остаётся на исторически низком уровне — около 3—3,5% в Москве.

«Складской сегмент является привлекательным не только для институциональных, но и частных инвесторов. Многие банки и УК уже рассматривают приобретение высококачественных складских комплексов для формирования ЗПИФов и последующей продажи паёв в качестве инвестиционного инструмента с повышенной доходностью. В третьем — четвёртом кварталах текущего года мы ожидаем закрытия ряда крупных инвестиционных сделок в этом сегменте», — говорит Казарян.

По данным Knight Frank, объём инвестиций в складской сегмент увеличился более чем в 5 раз и составил около 24 млрд рублей. «Прошедшие ограничения лишний раз показали важность наличия современных складских комплексов, которые позволяют оперативно реагировать на вызовы и перераспределять товарные потоки. Большинство крупных арендаторов не только не сократили свои складские площади, а дополнительно увеличили их. Денежные потоки от аренды, соответственно, также не проседали, как в других сегментах коммерческой недвижимости. Такая стабильность является важным фактором для привлечения инвесторов», — говорит Широкова.

Земля под жилые проекты

Ещё одним из сегментов, которые оказались устойчивы к коронакризису, стали земельные участки под жилые девелоперские проекты. По оценке CBRE, во втором квартале 2020 года наибольший объём инвестиций был направлен в этот сегмент — около 31 млрд рублей, или 54% от совокупного объёма. Девелоперы активно приобретали площадки под жилое строительство как в Москве (сделки заключали компании Sminex, «Интеко», «Аквилон» и другие), так и в Санкт-Петербурге (участки приобретали компании Setl Group, ГК «Легенда», группа RBI, группа ЛСР и другие).

Доходность коммерческой недвижимости

Несмотря на коронакризис, доходность от вложений в коммерческую недвижимость России осталась на уровне прошлого года. В целом показатель cap rate (англ. capitalization rate —  ставка капитализации) для всех основных сегментов (офисов, торговли, складов) остаётся на текущем уровне с 2017 года. Так, по данным Colliers International на третий квартал 2020 года, ставка капитализации для офисной и торговой недвижимости составляет 9,5%, а для складской — 12%. Таким образом, складской сегмент остаётся сегодня самым привлекательным для инвестиций.

Прогноз по инвестициям и новые ниши для инвесторов

При отсутствии дополнительных негативных факторов в Knight Frank ожидают, что объём инвестиций в коммерческую недвижимость России снизится на 15—20% в 2020 году и составит около 230 млрд рублей. При этом доля иностранных вложений в российские недвижимые активы составит около 8—10% от общего объёма инвестированных средств по сравнению с 22% в 2019 году. По оценке CBRE, рынок инвестиций в недвижимость будет постепенно восстанавливаться, инвесторы начнут активизироваться. По результатам второго полугодия 2019 года в объекты недвижимости в России было направлено 153 млрд рублей, в аналогичном периоде этого года ожидается более низкий объём инвестиций, считает Кабалкина.

По оценке Казаряна, активность инвесторов сосредоточена на анализе перспектив в различных сегментах, а также оценке финансовых потоков потенциальных проектов. Снижение ключевой ставки в июле этого года до 4,25% привело к понижению стоимости заёмных средств, что, по мнению эксперта, способствует повышению доходности инвестиционных сделок.

В компании Cushman & Wakefield ожидают оживления инвестиционной активности в 2021 году. «В кризисные периоды накапливается определённый спрос со стороны инвесторов — тех, кто ждал дистресс-активы, но не успел купить (и у них сохраняются задачи по приобретению), либо тех, кто проявлял осторожность и при стабилизации ситуации решил выйти на сделку. Через год-два после кризисных периодов бывает достаточно динамичный рост инвестиционного рынка», — прогнозирует партнёр, руководитель департамента рынков капитала Cushman & Wakefield Алан Балоев.

Снижение ключевой ставки ЦБ будет в среднесрочной перспективе способствовать компрессии ставок капитализации во всех сегментах, считает Кабалкина. По данным CBRE, на данный момент ставка капитализации для премиальных офисных объектов в Москве составляет 9%, премиальных объектов торговой недвижимости — 9,75%, а для премиальных складских объектов — 10,75%.

В компании JLL прогнозируют низкий объём сделок с торговой недвижимостью в ближайшие 9—12 месяцев. «Это связано с тем, что продавцы в своих оценках стоимости в основном исходят из показателей 2019 года, а инвесторы оценивают торговые центры на основе стабилизированных посткарантинных показателей. Также на рынке возможен рост вакансии в ТРЦ в связи с банкротствами несетевых ритейлеров или оптимизацией сетевых арендаторов. Банки также ожидают стабилизации показателей объектов», — прогнозирует Казарян. По оценкам экспертов, на данный момент наиболее привлекательным остаётся рынок складской недвижимости; если не брать во внимание текущий момент, то привлекательным остаётся офисный сегмент.

Текущий кризис также существенно ускорил процесс формирования рынка коллективных инвестиций в недвижимость. «В перспективе мы можем говорить о его привлекательности для розничных инвесторов. Поскольку в настоящий момент доходность банковских депозитов для населения снизилась, со стороны частных инвесторов возрастает интерес к таким ещё не столь развитым формам инвестиций, как ЗПИФы. Текущий кризис также привёл в Европе к росту инвестиций в альтернативные форматы недвижимости: дата-центры, дома престарелых, образовательные центры, медицинские учреждения и т. п. В России этот тренд также наблюдается, пусть и не очень явно», — говорит Казарян.

Автор: Сергей Велесевич / РБК