Top.Mail.Ru
СБЕР Про | Медиа
В богатстве и в бедности: как девелоперы и арендаторы формируют новые арендные отношения
  • Недвижимость

В богатстве и в бедности: как девелоперы и арендаторы формируют новые арендные отношения

  • 6 мин
  • 150

В связи с пандемией доходы многих рестораторов, ритейлеров и других представителей бизнеса снизились, а вместе с ними — и возможность платить арендную плату. Девелоперы оказались перед непростым выбором: искать новых арендаторов или пересмотреть свои отношения с уже существующими. Какие модели расчёта аренды сейчас актуальны и какие появятся в ближайшем будущем?

Формула аренды

Американская технологическая компания CACI International изучила структуру выручки арендаторов в 50 топовых локациях Великобритании (как в торговых, бизнес-центрах, так и в стрит-ритейле и других розничных форматах) и запустила новую модель расчёта аренды. Она основана на независимом анализе информации как от арендодателя, так и от арендатора и описывает «целостную ценность» розничного магазина, учитывая его местоположение и объём продаж, а также то, как его посещаемость и представленность в нём брендов влияет на выручку онлайн-каналов продаж. В частности, авторы новой модели берут во внимание не только товары, купленные непосредственно в магазине, но и работу службы онлайн-доставки, а также заказы из интернет-магазина.

Формула оценки упрощает определение суммы и структуры арендной платы: арендодатель и продавец обмениваются данными с консультантом, который затем вводит их в свою модель, чтобы рассчитать финальный платёж. «Пандемия ускорила распад старой модели, — утверждает директор CACI Алекс Маккалох. — Нынешнее положение вещей, когда каждая сторона работает друг против друга, является неустойчивым». По словам представителей CACI, влияние коронавируса быстро изменило поведение потребителей: посещаемость многих торговых центров снизилась более чем на 40%. Новая формула — это попытка учесть в сумме аренды меняющееся на глазах покупательское поведение, которое стремительно смещается в сторону онлайна.

40%

на столько снизилась посещаемость некоторых торговых центров в Великобритании

В России, конечно, до столь сложных моделей расчёта аренды ещё далеко, но пандемия заставила арендодателей идти на переговоры с арендаторами и экспериментировать с новыми способами арендной платы, которые учитывают интересы обеих сторон.

40%

на столько снизилась посещаемость некоторых торговых центров в Великобритании

Золотой процент

Пандемия и её последствия, а также переход многих компаний на удалённый или гибридный формат работы привели к падению посещаемости магазинов и торговых центров, кафе, ресторанов, парикмахерских и салонов красоты. По словам главы Минпромторга Дениса Мантурова, из-за пандемии в России закрылось до 20% кафе и ресторанов. Даже после того, как ограничения на посещение общепита были сняты, часть игроков так и не смогла восстановиться и была вынуждена уйти с рынка. Под ударом оказался и непродовольственный ритейл, оборот которого просел за время «ковидных» ограничений на 30—40%.

Всё это снежным комом привело к снижению числа арендаторов и падению платёжеспособности у оставшихся. «Каждый девелопер, находясь перед выбором: договориться с арендатором либо расстаться с ним, — оценивает ситуацию прежде всего с точки зрения наличия потенциальной замены, — полагает старший директор департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield Анна Манькова. — Сегодня мало кто может похвастаться большим количеством желающих на каждое своё помещение». В среднем по рынку, подсчитывает Манькова, число пустующих помещений выросло с 9 до 10,4%, так что самый безопасный вариант для бизнеса — найти общий язык с уже существующими арендаторами.

10,4%

достигает доля пустующих коммерческих помещений

10,4%

достигает доля пустующих коммерческих помещений

Как и в английском кейсе, главный рецепт — учитывать реальные доходы арендодателя. Стремительно набирает обороты такая схема для расчёта арендной платы: фиксированная ставка плюс процент с продаж. Эта практика использовалась крупными игроками и до начала пандемии, но сейчас на неё переходят и небольшие игроки.

«Такие ритейлеры как „Перекрёсток“ уже давно используют смешанную арендную плату, которая состоит из фиксированной ставки и процента от оборота», — утверждает управляющий партнёр юридической фирмы Bolshakov & Partners Андрей Большаков. В качестве примера он приводит договор аренды между крупным московским застройщиком и «Перекрёстком» в одном из ЖК. Договор аренды предусматривает, что «Перекрёсток» до момента получения лицензии на продажу алкоголя платит фиксированную ставку, а после — процент от оборота, но не менее определённой суммы.

«В первую очередь уделяется внимание товарообороту арендаторов и их динамике, а также динамике посещаемости торговых центров, — свидетельствует руководитель направления по брокериджу департамента управления недвижимостью Colliers International Анастасия Егорова. — В период пандемии это являлось главным фактором принятия решений по изменениям коммерческих условий в договорах аренды». Впрочем, в период жёсткого локдауна, вспоминает эксперт, большинство собственников и вовсе отменили минимальные фиксированные ставки, но оставили эксплуатационные платежи, а также плату процента от товарооборота, в том случае, если магазины работали, например, как пункт выдачи товаров.

«В Санкт-Петербурге, Москве, Тюмени, Екатеринбурге многие торговые центры не выставляли счета по постоянной части арендной платы вплоть до возобновления торговой деятельности, оставив лишь оплату за обслуживание ТЦ и коммунальные услуги», — подтверждает юрист в области сопровождения арендных отношений Наталья Бацвин. При этом крупные торговые центры построены в основном за счёт кредитных средств, поэтому вынуждены согласовывать размер скидок с банком, напоминает она.

Такая схема, заявленная как временная, набирает популярность и после снятия большинства коронавирусных ограничений. «Предложение со стороны арендаторов об оплате в виде чистого процента от товарооборота увеличилось», — уверяет Анна Манькова. В случае принятия такого предложения эксперт советует арендодателю зафиксировать консолидацию ставки по результатам работы первого года, чтобы со второго года аренды иметь стабильный доход.

Время договариваться

Несмотря на отмену большинства ограничений, объём выручки на конец 2020-го и январь 2021 года пока не оправдывают надежд ритейлеров: прошлогодняя динамика, по мнению экспертов, сохранится и в этом году. А значит, арендодатели будут вынуждены продлевать период скидок для уже существующих арендаторов.

Что касается новых договоров аренды, то здесь, полагает Андрей Большаков, стороны будут фиксировать так называемые «ковидные оговорки» — условия, которые не являются форс-мажором, но при этом приравниваются к нему и позволяют избежать ответственности за нарушения связанных с ними обязательств. Кроме того, арендаторы будут просить предусматривать автоматическое снижение ставки аренды в случаях, когда их деятельность становится невозможной из-за решений госорганов. «Например, судебная практика идёт по пути снижения арендной платы в два раза в случаях локдауна», — отмечает юрист.

Скидка на арендную плату — далеко не единственный способ, позволяющий удержать арендаторов в новых условиях. Особенно, если речь идёт о крупных торгово-развлекательных центрах. Собственники и управляющие компании придумывают совместные с арендаторами проекты и акции, чтобы увеличить поток покупателей и повысить лояльность клиентов.

Например, торговый гигант MEGA в прошлом году развернул масштабную программу лояльности MEGA Friend. Помимо скидочной карты, действующей во всех магазинах и ресторанах сети, программа предполагает серию клубов по интересам: для детей, молодых мам, юных блогеров и любителей спорта.

Продолжающаяся пандемия — повод для запуска новых форматов, обеспечивающих потребность покупателей в безопасности и сводящих к минимуму «человеческий фактор», а с ним — и риски заражений. Так, Сбербанк, Visa и «Азбука вкуса» ещё в мае запустили магазин без продавцов в деловом центре «Москва-Сити». Вход в него осуществляется с помощью QR-кода на турникете, а количество набранного товара отслеживается с помощью компьютерного зрения.

Использовать стремление к безопасности для того, чтобы привлечь посетителей, решились и многие торговые центры, открывшие мобильные центры вакцинации от COVID-19. Так, сделать прививки сейчас можно в ТРЦ «Афимолл Сити», ГУМе, фудмолле «ДЕПО», ТЦ «Океания», «Щёлковский» и др. А, оказавшись в торговом центре, чтобы сделать прививку, мало кто сможет удержаться от дополнительных покупок.

Эта статья была вам полезна?

Читайте ещё