Минстрой и госбанки взялись за всесторонний анализ индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Речь идёт о масштабном изучении того, как в современной России функционирует экономика появления частных домов — от земельного участка до готового здания со всеми подключёнными коммуникациями.

Обычно этот вопрос интересует разве что тех, кто самостоятельно строит для себя дома. А также небольшие компании, которые предлагают коробочные решения для переселенцев в частный дом. Есть и не очень крупный, но всё же заметный сектор рынка, занимающийся земельными участками.

Перенять их экспертизу, понять нужды тех, кто хочет жить в отдельном доме или таунхаусе, а в конечном итоге помочь таким россиянам с улучшением жилищных условий, похоже, такой может быть задача-максимум стартовавшего исследования. Вот как идёт продвижение к возможному субсидированию ипотеки в сегменте индивидуального жилищного строительства.

Кому не хватает ипотеки

На бумаге задача выглядит предельно простой: что сложного в ипотеке с господдержкой? Этот механизм несколько лет с успехом функционирует в сегменте строительства многоэтажных домов. Последние результаты — рекордный 2020-й, в течение которого застройщики досрочно выполнили свои планы по продажам. Люди с невероятной скоростью скупают квартиры на первичном рынке по сниженным за счёт бюджета ставкам, а также гасят ипотеку рекордными темпами, таковы данные Банка России.

Вот только бум ипотечного спроса характерен именно для многоэтажек. «Если в этом году в „Сбер“ поступило более тысячи заявок на кредитование строительства многоэтажного жилья [от девелоперов], то заявок в малоэтажном строительстве поступило 20—30 штук», — признал вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов на совместной онлайн-конференции РБК и СберПро Медиа «Время изменений: рынок недвижимости — взгляд в будущее».

Причина — специфика рынка ИЖС, более сложного и менее предсказуемого в плане расчётов для банков и государственных регуляторов. Вот как это устроено.

Откуда берутся «новые» малоэтажные дома

«Сегодня объём ввода жилья — около 77—80 млн м² по году, — рассказал заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин на той же онлайн-конференции РБК и СберПро Медиа. — Здесь [к] ИЖС реально [относится] 38—40 млн м², и из него большая часть — это дачная амнистия. Давайте честно об этом говорить».

Дачной амнистией называют узаконивание давно построенных домов на дачных участках в садоводческих товариществах по всей России. Сколько в точности таких дач по стране, доподлинно неизвестно. Дачная амнистия частично решает вопрос с учётом и легализацией этих построек. При этом даже построенные в советское время дачи попадают здесь в число нового жилья, так как только сейчас они встают на учёт в регистрирующих органах.

«Если посмотреть национальный проект до 2030 года, то там [прописано] увеличение объёмов ввода до 120 млн м² и улучшение жилищных условий 5 млн семей, — продолжил Стасишин. — Получается пропорция следующая: к 2029 году 70 млн м² — многоквартирка, 50 млн м² — ИЖС. Из которого процентов 10—20 должно быть возведено индустриальным способом. На это и нужно переходить.

У нас жёсткое поручение президента — и правительству, и Центральному банку, и госбанкам — до середины следующего года сделать продукт. С учётом программы сельской ипотеки, с учётом дальневосточной ипотеки и других мер это будет точка роста в большинстве регионов».

«Мы должны переходить к промышленному домостроению малоэтажных домов, — согласился с доводами чиновника председатель комитета по строительству „Деловой России“ Владимир Кошелев. — Мы стоим на пороге реализации этой программы. Но малоэтажное строительство отличается от высотного. Я бы предложил убрать прохождение госэкспертизы для таких объектов, так как это сдерживающий фактор для всего малоэтажного сегмента».

Что такое индустриальное ИЖС

Многие люди ставят знак равенства между понятиями «малоэтажный дом для одной семьи» и «дом, построенный своими руками». Порой это действительно одно и то же, но есть и другие варианты. В Европе, США, Японии и во многих других странах возведением небольших частных домов на одну или две семьи занимаются строительные компании. Порой те же самые, что строят небоскребы в мегаполисах.

Для таких застройщиков малоэтажный дом — это отдельный продукт с собственными технологиями, экономической моделью и рынком сбыта. А ипотека на такие дома — тренд, а не исключение из правил. Сейчас в правительстве заговорили о создании такой тенденции в России совместно с ведущими банками страны. Движущей силой этого тренда должна стать государственная поддержка ипотеки на ИЖС.

«У нас есть прямое поручение президента распространить сюда ипотеку, — заявил Стасишин. — Создать возможности для выдачи ипотеки по схожим ставкам, по которым выдаётся ипотека на индустриальное многоквартирное жильё. Для этого нужно, чтобы на этапе строительства появился объект, пригодный для залога, который понятен для банков и граждан с точки зрения себестоимости, сроков возведения и так далее.

Наша задача — дать возможность обеспечить земельные участки, которые будут передаваться под комплексное освоение ИЖС, необходимыми сетями, дорогами и социальной инфраструктурой. Чтобы там было комфортно проживать. Необходимо совместно с Минпромторгом понять себестоимость такого продукта, логистику всего процесса.

Если такой продукт будет создан, то в будущем это будет индустриальное индивидуальное жилищное строительство с использованием счетов эскроу и проектного финансирования. Необходимо, чтобы на него распространялись существующие льготные госпрограммы». Оказалось, что задача сложнее, чем кажется.

Как исправить жилищный перекос

Первое правило ипотеки — ликвидный объект в залоге. Банки с энтузиазмом работают с многоквартирными домами, так как знают: на квартиры в любом случае будет спрос. А будет ли спрос на отдельные дома на земельных участках?

Последние опросы ВЦИОМ говорят о том, что спрос будет. И хотя банки всё ещё не стремятся выдавать займы под залог земли, на которой когда-нибудь потом будет построен дом, в 2020 году дело начало двигаться с мёртвой точки. «Нужно создать типовые стандарты вместе с девелоперским сообществом, — предложил решение вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов. — Цель — создать продукт, который мы будем предлагать потребителям-физлицам так же легко, как квартиру.

Потребитель должен иметь возможность прийти и купить таунхаус, у которого будет вся необходимая инфраструктура в плане транспортной доступности, безопасности, близости поликлиники и всего остального. И должна быть управляющая компания, которая возьмёт на себя бытовые вопросы. Мы видим свою ключевую задачу в создании такого продукта».

Соавторами СберБанка должен стать не только Минстрой, но и Центробанк, который определяет правила игры для всей кредитной политики в России, в том числе ипотечной. Зампредседателя Банка России Ольга Полякова уверена: в стране есть потенциал для роста ипотечного кредитования. «В развитых странах ипотека есть у 40% населения», — заявила Полякова. В России доля на порядок меньше.

«Основная мера поддержки — ипотечная ставка. Чем ниже ипотечная ставка, тем больше у нас покупателей», — резюмировал Владимир Кошелев из «Деловой России».

В 2020 году на первичном рынке многоквартирного сегмента действовала программа господдержки, которая зафиксировала предельный размер ставки в 6,5%. В отдельных случаях банки опускали фактическую ставку для клиентов до 1%.

Одновременно с этим идёт процесс снижения маржинальности девелоперов. По оценкам Стасишина, для многих застройщиков маржинальность оказалась в диапазоне от 5 до 7%. И всё же за последний год мы не увидели ни одного банкротства заметных застройщиков. Напротив, девелоперы активно выводили в продажу новые проекты и даже нарастили число полученных разрешений на строительство.

Это означает только одно: отрасль уверенно растёт. Мультиплицировать этот эффект на ИЖС — следующая задача для госуправления. Осталось дождаться конкретных механизмов от профильных министерств.

Автор: Антон Погорельский / РБК