Собственники торговых центров стали активнее требовать от ритейлеров подключения систем, позволяющих напрямую контролировать выручку магазинов. Почему они это делают и как найти компромисс между интересами арендодателей и арендаторов?

Переход торговых центров на форму расчёта аренды с оборота способствует развитию коммуникации между управляющими компаниями и ритейлерами, с таким подходом торговые центры заинтересованы не только в сдаче площади в аренду, но и в росте продаж арендаторов, уверены в Российском совете торговых центров (РСТЦ, объединяет собственников и управляющих торговыми центрами).

«Учёт товарооборота в аренде — это наша новая реальность, которая длится более 10 лет, но в пандемию девелоперы стали жёстче настаивать на пересмотре контрактов и вписывать в них подключение к оператору фискальных данных, как обязательное условие», — говорит Малахатько. В первом полугодии 2021 года число ритейлеров, подключившихся к сервису «Платформы ОФД» (продукт экосистемы Сбера) для арендаторов и арендодателей «Платформа Аренда» выросло в 3 раза по сравнению с тем же периодом 2020 года.

Размер базовых ставок торговых точек зависит как от их профиля, так и от арендуемой площади. По данным консалтинговой компании Knight Frank, развлекательные центры и операторы фудкортов могут платить одинаковый процент с выручки — 10—15%. Но у них за счёт большой площади (2000—4000 м²) базовые арендные ставки остаются невелики — 4000—8000 рублей за 1 м² в год. Для ресторанов на фудкортах обратная ситуация: метр аренды в год обходится в 45 000—120 000 рублей.

Также велик процент с товарооборота у небольших магазинов (до 300 м²) и торговых островков. Якорные арендаторы ТЦ, например, крупные продавцы одежды, гипермаркеты, кинотеатры, а иногда рестораны, могут договориться о чистой оплате с товарооборота без применения базовой ставки, свидетельствуют данные Knight Frank. Однако случаи, когда арендатор платит только процент с товарооборота без фиксированной ставки, единичны, хотя ритейлеры и настаивали на таком походе с приходом пандемии.

Условия аренды в торговых центрах Москвы, III кв. 2021 г.

Операторы торговой галереи

Досуговые концепции

Общественное питание

Для собственников торговых центров при работе по схеме процента с товарооборота важно то, как этот товарооборот учитывается. До пандемии, по данным CBRE, около трети арендаторов, плативших процент от выручки, отказывались подключать девелоперов к данным ОФД, ссылаясь на конфиденциальность сведений и опасаясь утечки данных из систем собственника торгового центра. «Многие ритейлеры не хотели делиться этой информацией. Теперь же, когда налоговая подключена к кассам и видит всю выручку, операторам сложнее отказаться: они стали охотнее подключать арендодателей к своим кассам. Да и сейчас отчётам мало кто верит, все смотрят на факт», — говорит Малахатько из CBRE.

Спрятать выручку уже проблематично

Схема оплаты процента с товарооборота в пандемию стала ещё более распространена, подтверждает основатель сети ресторанов «Мясо & Рыба» Сергей Миронов. Работают в том числе и по этой схеме и некоторые рестораны, которые открываются по франшизе, отмечает предприниматель. «Многие переходят на эту схему, рестораторы на ней настаивают, но арендодатель всё равно выставляет минимальную базовую ставку», — поясняет Миронов.

Ритейлеры хотели бы перейти на чистый процент с товарооборота в аренде, но владельцы торговых центров не могут на это пойти из-за того, что трафик снижается, а накладные расходы у девелоперов остаются, говорит президент сети магазинов одежды и аксессуаров Baon Илья Ярошенко. Поэтому ТЦ фиксируют минимальную ставку, которую должен платить арендатор даже при переходе на процент с товарооборота, такая схема действует и у магазинов Baon, подтвердил Ярошенко. При этом данные о выручке передаются арендодателю через ОФД, поясняет он. Ярошенко также отмечает, что с каждым годом значимость торговых центров для ритейлеров сокращается из-за роста онлайн-продаж, в Baon они сейчас превышают 50%.

«Развивается омниканальность. Покупатель может оплатить товар на сайте и заказать самовывоз из магазина, торговый центр с такой сделки, как правило, ничего не получает. Есть сделки, когда человек выбрал на сайте, а оплачивает на кассе магазина, но у нас они составляют не более 5%», — говорит Ярошенко.

Открытость как форма партнёрства

Несмотря на активное подключение арендодателей к кассам ритейлеров, не все согласны на такой подход. Часть компаний, как правило, это крупные сети, отказываются выдавать информацию о товарообороте автоматически, транслируя позицию «или так — или договора не будет», говорит Малахатько.

«Арендаторы, которые говорят о настоящем партнёрстве, но не хотят показывать свою выручку, ломают комедию. Ведь по сути арендодатель сейчас заложник своих арендаторов. Не надо забывать, что ритейлер может торговать и онлайн, а для арендодателя бизнес недвижимости — это единственный способ получения дохода. Инвестор построил торговый центр, взял на себя девелоперский риск, взял кредит, обязательства перед городом и другими партнёрами», — настаивает Малахатько. По её словам, основные категории, которые предпочитают не раскрывать свои обороты, — это рестораны, салоны красоты и другие услуги.

Чтобы убедиться в корректности данных, которые предоставляет ритейлер, собственники ТЦ отслеживают чеки, например проводят розыгрыши призов среди покупателей взамен на чеки от совершённых покупок в торговых центрах. Таким образом выявляют недобросовестных арендаторов, рассказывают в РСТЦ. «У нас в торговом центре ничего на веру не воспринимается, — подтверждает генеральный директор рязанского торгово-развлекательного комплекса „Горизонт“ Дан Полонский, — мы проверяем полностью оборот каждого оператора, фиксируем, смотрим все возвраты и корректность их оформления, контролируем обороты по счетам и так далее».

Получится ли торговым центрам контролировать онлайн-продажи

Ставки аренды торговой недвижимости, зависимые от товарооборота, будут распространяться и дальше, уверены в CBRE. Но отдельной проблемой для собственников ТЦ стало развитие онлайн-продаж и их учёт в выручке магазинов в торговых центрах. Контроль над онлайн-продажами и их учёт в договорах аренды может стать одной из основных тенденций в развитии отношений арендаторов и арендодателей.

«Мы прописываем в договорах, что любые продажи, в которых принимал участие конкретный магазин, — не важно, где произошла оплата, в интернете либо на кассе магазина, — эти все продажи должны попадать в отчёт о товарообороте», — говорит директор компании «Ритейл Парк 1», владеющей торговыми центрами в Твери и в Москве, Алексей Григорьев. Но, по его словам, на 100% проверить данные, которые касаются интернет-продаж сейчас невозможно, поскольку для этого нет технического инструмента.

Один из вариантов проверки — контролировать не только товарооборот по кассе, но и отгрузки товара из магазина, говорит Дан Полонский. Для этого в договоре с арендатором нужно прописать, что в товарообороте учитываются отгруженные товары из магазина. Также в документе необходимо закрепить обязанность арендатора предоставлять данные об отгруженных товарах и о доставках, считают в РСТЦ.

«Позиция арендаторов, которые говорят, что интернет-продажи, которые оплачены онлайн и забраны офлайн, не должны попадать в выручку, неправильная», — убежден Полонский. По его словам, если ритейлер принимает оплату онлайн, то фактически магазин становится местом выдачи товара, выполняет функцию склада. «Бесплатных складов не существует», — говорит Полонский. Компромиссом, по его мнению, могла бы быть дифференциация процентов с онлайн- и офлайн-товарооборота. «Корректным было бы на начальном этапе, в период заключения контракта, проговаривать с оператором, что товар, который клиент забирает из магазина, предварительно оплатив его онлайн, нужно облагать процентом, но, возможно, меньшим, чем стандартный процент по договору», — предлагает Полонский.