Недвижимость
Время изменений. Господдержка и новые возможности
За последние несколько лет строительная отрасль пережила ряд существенных трансформаций. Сейчас она столкнулась с новыми вызовами и возможностями. Актуальные для отрасли вопросы девелоперы, а также представители Минстроя, Банка России и Сбера обсудили на конференции «Время изменений: господдержка и новые возможности».
Участники круглого стола:
Модератор — Сергей Бессонов, вице-президент Сбербанка.
Ключевые спикеры:
По состоянию на 1 апреля в эксплуатацию введено около 29,4 млн м² жилья, объём строящегося жилья в рамках долевого строительства составил более 95 млн м². Речь идёт о жилищном строительстве, где используется проектное финансирование, эскроу-счета и на которое распространяются льготные ипотечные программы.
Для граждан у нас действуют четыре льготные ипотечные программы, а также субсидирование ставок на покупку жилья на первичном рынке.
В качестве меры поддержки бизнеса мы предусмотрели субсидирование кредитов застройщиков, взятых для жилищного строительства. Это не только проектное финансирование, это бриджи, кредиты на покупку земельных участков, рефинансирование.
Лимит по этой программе составляет около 35 млрд рублей. На эти средства можно поддержать строительство 18,5 млн м² жилья. В сложившейся ситуации важно, чтобы инициатива Минстроя была поддержана Сбером и другими крупными банками.
Субсидии стоит рассматривать как краткосрочную, временную меру. В дальнейшем развитию отрасли должен способствовать рост платёжеспособного спроса.
Сегодня для отрасли важно оперативно запустить меры поддержки, которые смогли бы обеспечить непрерывность финансирования действующих проектов, а также запуск новых проектов.
Строительство жилья остаётся одним из драйверов роста кредитного портфеля Сбера. По состоянию на 1 апреля 2022 года доля кредитов, выданных российским девелоперам, составила 11,4% совокупного кредитного портфеля банка.
Девелопмент жилья отстаётся ключевым драйвером роста экономики
С начала года кредитный портфель девелоперов вырос с 1,76 до 2 трлн рублей. Объёмы кредитования удвоились за год: в среднем в месяц в первом квартале 2021 года банк предоставлял финансирование на 60 млрд рублей, в первом квартале 2022 года — на 116 млрд рублей.
Банковское финансирование обеспечивает стабильность строительства
Механизм эскроу-счетов вместе с системой проектного финансирования защищает не только покупателей строящегося жилья, но и девелоперов, позволяя им своевременно получать необходимое финансирование. В текущей ситуации банк продолжает кредитовать отрасль, ни одна кредитная линия не была остановлена. Это позволило строителям избежать заморозки объектов.
Также отмечу, что если мы придём к ставке проектного финансирования девелопмента жилья 12%, объём кредитных заявок может вырасти и вернуться на уровни января-февраля 2022 года.
Покрытие на счетах эскроу составляет 101%. Покупатели за счёт ипотеки и собственных средств внесли на счета столько же, сколько мы предоставили застройщикам.
До 14%
снизил ЦБ ключевую ставку 29 апреля
В 2021 году проектный кредитный портфель составил 3 трлн рублей, это 5% от всего кредитного портфеля банковского сектора. Кредитование застройщиков обеспечило треть всего прироста корпоративного портфеля, сделав его самым быстрорастущим сегментом по итогам 2021 года.
Сейчас, в условиях неопределённости и спада спроса, предлагается давать застройщикам использовать средства счетов эскроу до окончания строительства. С нашей точки зрения этот шаг может создать больше рисков, чем преимуществ. Скорее, нужны дополнительные элементы поддержки в виде субсидий застройщикам по процентным ставкам.
Также считаю, что господдержка должна быть комплексной и касаться не только застройщиков, но и ипотеки. В долгосрочной перспективе основную поддержку отрасли должен оказывать платёжеспособный спрос населения. Это самый крепкий фундамент для развития.
Сегодня средневзвешенная ставка для застройщиков по существующему портфелю составляет 4%. Низкая ставка отражает низкий кредитный риск. У банка, который кредитует застройщика, больше возможностей обеспечить контроль за реализацией проекта, чем у частного лица.
Также надо снова поднять вопрос поддержки импортозамещения в строительстве. В этом помогут дешёвые кредиты инвесторам, которые готовы построить заводы по производству оборудования, лифтов и так далее. Я уверен, что найдётся много желающих среди предпринимателей.
Ещё одна идея — создать какой-то прорывной проект. Например, построить новый город, объединившись вокруг какой-то идеи.
В любом случае нам как представителям бизнеса хотелось бы участвовать в диалоге с государством и совместно вырабатывать векторы дальнейшего развития.
Сейчас важно повысить интерес населения к ипотеке. Поэтому надо сделать так, чтобы невозможность платить по ипотечному кредиту не приводила к личному банкротству и изъятию имущества. Для этого квартиру можно оформлять в долевую собственность между государством и заёмщиком, а управлять ею может, к примеру, Дом.рф или «Домклик». Если человек не сможет платить, то продолжит владеть своей долей вместе с государством. Но при этом жильё будет сдаваться в аренду и приносить доход. Когда у него вновь появятся средства, он сможет его выкупить.
Движение ипотечной ставки в сторону 9% должно серьёзно оживить рынок. Не менее важна для отрасли ставка проектного финансирования. 15% — это хорошо, но оптимальным решением было бы 11—12%. От уровней ставки проектного финансирования будет зависеть количество новых проектов.
Жилая недвижимость в Москве и Московской области пользуется стабильным спросом. Даже если временно он проседает среди москвичей и жителей области, то его поддерживают жители других регионов. Они могут приобретать недвижимость в связи с переездом детей или в качестве объекта инвестиций.
Для того чтобы понять какой размер ипотечной ставки привлекателен для покупателя, нужно отслеживать стоимость аренды. Если ипотечный платёж ниже или равен месячной ставке аренды сопоставимого жилья, это очень стимулирует рынок. Если аренда выгоднее, мы наблюдаем снижение интереса к ипотеке.
В четвёртом квартале прошлого года в Сбербанк приходило 14 500—15 000 заявок в месяц на ипотечные кредиты. С начала марта количество заявок упало до 7500—8000.
В марте мы сделали беспрецедентный шаг поддержки всех клиентов и продолжали выдачу ипотечных кредитов, одобренных по прежним ставкам, то есть под 9—11%. В этот период мы уже принимали вклады под 20%. Поэтому можно сказать, что Сбер принимал убыток на себя, чтобы поддержать клиентов и строительную отрасль.
Источником средств для первоначального взноса нередко становится продажа вторичного объекта, который тоже кто-то покупает в ипотеку. Недаром большинство крупнейших застройщиков открыли программы так называемого trade-in и помогают клиентам продавать их жильё.
В ипотеке действует очень простое правило: рост на 1% ставки по ипотеке даёт падение 20% в объёме выдачи. Поднятие льготной ставки с 6 до 12% изменило объём практически в два раза. Изменение ставки по семейной ипотеке на 1% привело к 20-процентному снижению количества заявок.
Также мы анонсируем сбор предварительных заявок на IT-ипотеку со ставкой 5% и лимитом в 16 млн рублей в Москве.
Кроме того, мы планируем объявить об увеличении срока действия одобренных ипотечных заявок с одного месяца до трёх. Это особенно важно для заёмщиков, совершающих сделку на вторичном рынке.
Когда ставка по госпрограмме снизится до 9%, мы можем ожидать пропорционального роста обращений, особенно если дополнительно будут увеличены лимиты.