Недвижимость
За покупками на станцию. Из транспортных узлов российские вокзалы превратятся в модные ТЦ
Руководство РЖД намерено вдохнуть новую жизнь в крупные отечественные станции. Как заявил заместитель генерального директора РЖД Александр Плутник, «вокзал для всех — это городская доминанта, важная часть городской инфраструктуры», а значит, там должны быть «разные места притяжения», чтобы «любой горожанин мог зайти на вокзал пообедать», а не только пассажиры. Кроме обедов горожанам должны стать доступны «все городские удобства»: спортивные центры, коворкинги, отели.
Вокзальные проблемы
Московские вокзалы расположены в центре, и городские власти уже многие годы планируют реорганизовать эти зоны, напоминает Марина Малахатько, директор ритейл департамента «CBRE Россия». Основная проблема — в сложных правилах землепользования и наличия на самих вокзалах и примыкающих грузовых дворах целой плеяды различных собственников /управляющих компаний с очень противоречивыми интересами.
«Для реализации качественной и востребованной концепции хотя бы одного вокзала требуется консолидация актива и единая профессиональная управляющая компания, которая отвечает за весь функционал — от обеспечения безопасности на транспортном объекте до реализации коммерческих площадей», — отмечает Малахатько.
В России, полагает эксперт, пока нет знаковых примеров реорганизации зданий железнодорожных вокзалов и прилегающих к ним территорий, хотя территории вокруг Белорусского и Савеловского вокзалов активно развиваются и создают качественную городскую среду (сами вокзалы при этом не приспособлены для коммерческого использования).
Вокзальным территориям давно нужна реконструкция: чрезмерно большие залы ожидания, ненужные галереи вспомогательных помещений на верхних и подземных этажах, избыточное количество касс и большие зоны прилегающей территории имеют значительный потенциал для развития коммерческой функции. Но пока сетевые федеральные и международные операторы идут на вокзалы неохотно. На это есть свои причины.
До конца 2021 года
РЖД разработает план реорганизации вокзалов
- Российские вокзалы не несут никакой другой функции, кроме ТПУ (транспортно-пересадочного узла), поэтому вопреки огромному трафику конверсия из посетителей в покупателей совсем низкая.
- Рядом с большинством центральных вокзалов Москвы уже построены коммерческие объекты, полностью спроектированные и оборудованные для комфортного пребывания посетителей (ТЦ «Атриум» у Курского, «Европейский» у Киевского, а у Белорусского АФИ «Девелопмент» реализует МФК с плановым открытием в 2023 году).
- Вокзалы по-прежнему ассоциируются у многих москвичей с антисанитарией, высокими социальными рисками (травм, воровства, угрозами минирования и пр.), а также неудобствами, связанными с доставкой, навигацией, досмотром. Всё это не вызывает желания проводить там дополнительное время.
- Наконец, из-за установленных правил землепользования на некоторых вокзалах невозможно заключить долгосрочные договоры аренды, что напрямую сказывается на желании многих российских и международных брендов подписываться на 11-месячные договоры с соответствующими рисками. Ряд розничных операторов и рестораны по таким контрактам, например, не могут получить алкогольную лицензию.
В свою очередь, Владислав Николаев, региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers, напоминает, что приведение вокзалов в цивилизованный вид — это ещё и возможность получения существенного дополнительного дохода. Николаев проводит параллель с крупными аэропортами: у них доход от неавиационной деятельности может составлять более 50% от общего дохода аэропорта (основная часть дохода от неавиационной деятельности складывается именно из сдачи площадей в аренду).
«Реновация вокзалов в малых городах может оказаться нерентабельной из-за маленького пассажиропотока, — говорит Николаев. — И надо учесть, что единый стандарт не может быть реализован на всех вокзалах».
> 50%
доходов может получать аэропорт
от неавиационной деятельности
Учесть на берегу
При планировании реконцепции эксперт Colliers рекомендует заострить внимание на трёх моментах.
Главная характеристика вокзала — пассажиропоток. Его объём определяет состав коммерческого наполнения и рентабельность инвестиций в резервацию. Все ритейлеры ориентированы на товарооборот: чем больше пассажиропоток, тем разнообразней может быть состав арендаторов и выше ставки аренды.
В крупнейших вокзалах страны состав арендаторов должен состоять только из федеральных и международных ритейлеров, так как данные операторы смогут обеспечить максимальный уровень комфорта и максимальный арендный доход.
При низком пассажиропотоке для многих федеральных ритейлеров нецелесообразно открывать свои точки, поэтому мелкие компании будут являться единственной альтернативой.
Оптимальным решением проблемы организации эффективного наполнения вокзалов страны Владислав Николаев считает создание единой службы аренды. Это закроет сразу два вопроса.
Новые стандарты развития вокзальных комплексов и прилегающих к ним территорий РЖД планирует разработать до конца текущего года.
Дорожные истории
- Один из наиболее ярких примеров реорганизации железнодорожного вокзала — King’s Cross в Лондоне. Он приобрёл статус культовой городской площадки всего за 7 лет. Над территорией в 27 гектаров трудились крупные девелоперы, известные архитекторы и дизайнеры. Проект обошёлся в более чем 600 млн фунтов стерлингов. Цена метра любого вида недвижимости в районе King’s Cross теперь входит в пятёрку наиболее растущих в цене территорий города, отмечает Марина Малахатько из CBRE.
- Сейчас команда CBRE реализует аналогичный проект в Индии — Railopolis: 62 крупнейших вокзала (центральные станции Нового Дели и Мумбаи) подвергнутся «реновации» и начнут новую жизнь в качестве коммерческих проектов. «По нашим подсчётам, проект потребует 13 млрд долларов инвестиций, из них почти 4 млрд долларов уйдут на реновацию и переукладку части железнодорожных путей при вокзалах», — рассказывает Малахатько.
- Крупнейший в мире вокзал — Берлин-Главный — был открыт в 2006 году на месте разрушенного ещё во Вторую мировую. Сейчас здесь сосредоточены 18 путей, расположенных на двух уровнях, есть огромная парковка и торговый центр, заполненный сетевыми брендами. А ещё есть сценическая площадка для молодых талантов: выступить и даже записать клип на ней может любой желающий. А ещё Берлин-Главный поддерживает концепцию Smart City, в рамках которой вокзал фактически стал городом в городе: появились коворкинги, «умные» ящики-сейфы, постаматы. Развитие Берлина-Главного со временем повлияло и на окрестности: инвесторы сочли район перспективным, и вскоре напротив вокзала вырос крупнейший офисный кластер на несколько зданий.
- Вокзал Аточа в Мадриде — ещё один яркий пример многофункционального транспортного хаба (помимо железнодорожного транспорта здесь есть автовокзал, пункт аренды автомобилей, станция метро). Аточа прославился на весь мир как вокзал с крупнейшим зимним садом и прудом, в котором живут рыбы и черепахи, временами разгуливающие по всему зданию. Ботанический сад и сам вокзал привлекают не только пассажиров, но и жителей города: здесь открылись рестораны, сетевые магазины одежды и обуви (включая аутлеты), отделения банков и даже ночной клуб.
- Вокзал Grand Central в Нью-Йорке — знаменитый на весь мир и даже легендарный транспортный узел. В конце 2018 года здание вместе с железнодорожными линиями было продано транспортному управлению города за 35 млн долларов. Вокзал является вторым по популярности туристическим местом Нью-Йорка (первую строчку занимает Таймс-сквер). Последняя комплексная модернизация вокзала была проведена в 1994 году, с тех пор в здании постоянно появляются новые точки притяжения, например продуктовый рынок или музей шоколада.