Проблема надёжности контрагентов в разных сферах решается по-разному. Например, в долевом строительстве в 2019 году государство ввело обязательные эскроу-счета, тем самым убрав с рынка недобросовестных застройщиков. Но в ЖКХ недоверие фондов капитального ремонта (ФКР) к подрядчикам остаётся системным препятствием.

Реформа жилищно-коммунального хозяйства в России включает расселение аварийного жилья, модернизацию жилой недвижимости и коммунальной инфраструктуры, а также ремонт многоквартирных домов.

Одна из главных сложностей на пути капремонта — деньги. Причём проблема даже не в том, что денег нет, а в том, что у участников рынка нет возможности ими воспользоваться. Хотя ФКР формально могут авансировать подрядчиков, фактически они этим правом не пользуются. Причина — недоверие. В результате небольшие строительные бригады вынуждены ремонтировать большие дома за свой счёт или просто отказываться от участия в конкурсах.

Как устроены фонды капремонта

Программа капитального ремонта действует в России с 2014 года. Ремонт проводится за счёт собственников: каждый месяц жители многоквартирных домов (в том числе новостроек) платят взносы в фонд капитального ремонта своего дома. Размеры взносов варьируются в зависимости от региона.

Капитальный ремонт включает ремонт и замену лифтов (зачастую это самая расходная статья), ремонт крыши, фасадов, подвала и фундамента, а также обслуживание внутридомовых систем: водоснабжения и водоотвода, отопления, газового оборудования и электроснабжения.

Закон предусматривает два способа формирования фонда. По умолчанию взносы жильцов всех домов региона отправляются на единый счёт регионального оператора (их также называют фондами капитального ремонта). Но есть и альтернативный вариант: общее собрание жильцов дома может принять решение копить деньги на специальном счёте своего дома. Владельцем такого счёта может стать жилищный кооператив или управляющая компания.

Отдельный счёт даёт жителям дома больше свободы: они могут перестать платить взносы, если на счёте достаточно денег для ремонта, могут сами решать, когда его начать. Но в этом случае ответственность за выбор подрядчиков и организацию работ тоже лежит на жильцах. Если же деньги собирает региональный оператор, он берёт на себя и организацию ремонта: составляет план, выбирает и контролирует подрядчиков, принимает работы и подписывает документы.

Процедуру отбора исполнителя регулируют постановление правительства № 615 и Федеральный закон № 44. Тендеры проводятся в электронном виде на электронных торговых площадках.

При любом способе формирования фонда встаёт вопрос о доверии сторон: заказчик боится, что исполнитель получит аванс и не выполнит работу, исполнитель — что заказчик не заплатит. На рынке капитального ремонта бывают случаи, когда подрядчик похищает средства или не выполняет работу. Подрядчики в свою очередь страдают от действий заказчиков.

Финансовые риски превращаются в барьер для входа исполнителей на рынок. Фонды капитального ремонта не хотят авансировать подрядчиков, а 44-ФЗ их к этому не обязывает. Даже если заказчик готов заплатить аванс, его размер для договоров капитального ремонта по закону ограничен 30% от начальной максимальной цены контракта. Подрядчики работают за свой счёт в надежде на будущие выплаты. Для многих небольших компаний порог входа на этот рынок оказывается слишком высок.

Чтобы решить проблему доверия, фонд капитального ремонта может включить в договор с подрядчиком требование о банковском сопровождении. А подрядчику эта услуга поможет получить доверие заказчика.

Авторы документа указывают, что такая норма поможет исключить случаи нецелевого расходования средств и хищения со стороны подрядных организаций, а также неправомерные действия региональных операторов и злоупотребления полномочиями должностных лиц.

В рамках банковского сопровождения договора капитального ремонта подрядная организация открывает специальный счёт в банке, деньги на этом счету могут использоваться только для целей, связанных с исполнением контракта. Банк контролирует движение денег на счету подрядчика и отчитывается о его финансовых операциях перед заказчиком. Банк может остановить транзакцию, если сочтёт её подозрительной или не соответствующей характеру контракта. Под запрет попадают, например, предоставление кредитов или их возврат, перевод денег физическим лицам, покупка валюты или ценных бумаг, приобретение драгоценных металлов (если иное не установил заказчик). Таким образом, банковское сопровождение позволяет минимизировать риски нецелевого расходования авансовых средств.

Это решение помогает сторонам быстрее договариваться и работать на более выгодных условиях. Например, ФКР получает возможность авансировать партнёра, не боясь потерять деньги. В свою очередь, это открывает двери на рынок капитального ремонта компаниям, которые раньше не могли позволить себе в нём участвовать.