Любой инвестор, который принимает решение инвестировать в сферу недвижимости, всегда встаёт перед выбором: куда инвестировать — в жилую или коммерческую недвижимость. Попробуем разобрать плюсы и минусы таких инвестиций на примере показателя доходности, в том числе учитывая текущие изменения на рынке жилья и коммерции после пандемии.

Инвестиции в жилую недвижимость

При первом приближении рассматривается как отличный вариант для неквалифицированных и массовых инвесторов. Один из самых популярных клиентских запросов у риелторов — купить однушку рядом с метро для сдачи!

По данным аналитиков ГРМ (Гильдии риелторов Москвы) доходность подобных вложений составляет 3—5% годовых, что едва превышает текущие ставки по банковским депозитам. А пандемия коронавируса привела к снижению доходности по таким вложениям. Причиной тому стала небольшая коррекция вниз средних цен аренды квартир в период пандемии (в целом по рынку на 5—10%). При этом рост цен на вторичную недвижимость, который начался с осени прошлого года, составил 10—15%.

Особую нишу в сегменте жилой недвижимости, которую приобретают инвесторы с целью получения арендного дохода, занимают апартаменты, являющиеся по юридическому статусу нежилыми помещениями, но по фактическому использованию инвесторы их относят к сегменту инвестиций в жилую недвижимость. Показатели доходности подобного класса, как правило, превышают аналогичные показатели квартир, это обусловлено тем, что стоимость 1 м² апартаментов ниже.

При этом большинство современных комплексов апартаментов лучше отвечают современным требованиям, которые предъявляет целевая аудитория платёжеспособных арендаторов. Поэтому стабильно высокий спрос, доступная (по сравнению с квартирами) цена позволяют инвесторам зарабатывать на сдаче в аренду апартаментов 7—8%, а по некоторым объектам до 10 и более процентов годовой доходности.

Особо хотелось бы отметить инструмент повышения доходности вложения в жилой сегмент недвижимости. Это сдача недвижимости в посуточную аренду. Как правило, инвесторы привлекают к этому управляющие компании или занимаются самостоятельно, используя популярные международные и российские сайты-агрегаторы. В некоторых случаях годовая доходность успешных проектов может достигать 15—16%. Хотя опять же стоит отметить, что за последний год данный сегмент сильно просел из-за карантинных ограничений и сильного сокращения турпотока.

Инвестиции в новостройки

Популярная и практически беспроигрышная многие годы стратегия «купи квартиру на котловане, продай, когда выдадут ключи», по мнению многих профессиональных участников рынка недвижимости, если не доживает последние годы, то для неё наступили тяжёлые времена. Введение эскроу-счетов при покупке новостроек постепенно сводит былые сверхдоходности инвесторов в новостройки к минимуму.

Плюс к тому, льготная ипотека и резкий рост цен на новые дома за прошлый год приводит инвесторов, планирующих сейчас инвестировать в новостройки, к размышлениям о нецелесообразности подобных инвестиций. Рынок новостроек сильно перегрет. На сегодняшний день цены на старте продаж у многих московских застройщиков настолько высоки, что, на мой взгляд, интересны только конечным покупателям. А инвесторам, планирующим входить в проекты на котловане для получения хотя бы 10% годовой доходности, остаётся только уповать на дальнейший рост рынка. А этот рост в преддверии ожидаемой к лету отмены льготной ипотеки кажется многим всё более призрачным.

В этой ситуации остаётся только порадоваться за инвесторов в новостройки, которые зашли в свои проекты в период с 2019-го и до середины 2020 года и радостно наблюдают на экране калькулятора красивые цифры доходности в 30 и более процентов годовых!

Краткосрочные (спекулятивные) инвестиции во вторичку

Краткосрочные инвестиции в квартиры с целью последующей продажи. Для подобных инвестиций приобретаются, как правило, квартиры без ремонта. После проведения ремонтных работ квартира продаётся с прибылью, которая может составить от 7 до 15%. Срок такого проекта по статистике ГРМ составляют 3—4 месяца. При этом годовая доходность подобных проектов при обороте инвестиций 2—3 раза в год может составлять 30—50%. Следует заметить, что подобного рода инвестиции требуют профессионального знания рынка, прогноза текущей рыночной ситуации в локациях, где планируется подобная инвестиция. Поэтому такого рода проектами, как правило, занимаются профессиональные игроки рынка. Неквалифицированный инвестор без опыта и знаний рынка может легко попасть в ситуацию, что объект инвестиций будет длительное время не продан. Высока вероятность уйти в убыток с подобными проектами.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

По сравнению с жилой инвестиции в коммерческую недвижимость при правильно выбранной стратегии оказываются более выгодными и могут достигать доходности 7—13% годовых. Сразу следует отметить, что средний размер инвестиций в коммерцию превышает стоимость инвестиционных покупок в сегменте жилой недвижимости.

Основные и наиболее популярные секторы инвестиций в коммерческую недвижимость

Торговые помещения

По данным ГРМ, объекты торговой недвижимости, расположенные в правильных локациях, могут приносить инвесторам 11—13% годовой доходности. Возможны варианты приобретения такой недвижимости. Инвестор может самостоятельно или с помощью консультантов подобрать торговое помещение и затем «посадить» туда арендатора или возможна покупка ГАБ (готового арендного бизнеса), когда инвестор приобретает объект, в котором уже имеется арендатор с долгосрочным договором аренды. Доходность таких объектов может составлять от 5 до 15% годовых.

Офисы

Доходность инвестиций в офисные помещения соизмерима с торговой. Однако период пандемии оказал сильное влияние на рынок коммерческой недвижимости. Многомесячная офисная удалёнка привела к существенному проседанию ставок по аренде офисов, многие офисные помещения потеряли своих арендаторов. Пока не ясны в полной мере последствия карантина и удалёнки на дальнейшее состояние рынка офисной аренды. После многомесячной работы сотрудников вне офиса некоторые компании начали постепенный пересмотр самой концепции аренды помещений под свои нужды. Для инвесторов офисных помещений это может быть чревато уменьшением в будущем прогнозируемой доходности.

Итого

Сравнивая особенности инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость, можно подвести некоторые итоги. Средняя годовая доходность инвестиций в коммерческую недвижимость выше доходности жилой. При этом средний чек покупки коммерческой недвижимости, как правило, выше. Например, покупка готового арендного бизнеса со стабильным арендатором, федеральной сетью подразумевает вложения на порядок выше, чем покупка небольшой квартиры для сдачи в аренду. Здесь на помощь частным инвесторам, у которых нет в распоряжении крупных сумм, приходят механизмы коллективных инвестиций. Так, в последние годы широкое распространение получили механизмы привлечения инвестиций в крупные объекты коммерческой недвижимости через покупку мелкими инвесторами паёв в ЗПИФ (закрытые паевые инвестиционные фонды). Стоимость таких паёв начинается от 300 000—500 000 рублей с целевой доходностью 11—14% годовых. «Обзор ключевых показателей паевых и акционерных инвестиционных фондов» № 1 • II квартал 2020 года (cbr.ru)

В свою очередь, инвестиции в жилую недвижимость с целью сдачи в аренду не требуют от инвестора слишком глубоких познаний в функционировании рынка жилой недвижимости. Но при этом доходность подобных инвестиций невелика и в лучшем случае спасёт вложенные средства от инфляции.