Недвижимость
Зрелищ и хлеба. Как меняются торговые центры
Российские торговые центры переживают новый этап. За последние годы ожидания их посетителей сильно изменились: в ТЦ сейчас идут не за покупками, а за времяпрепровождением. И если владельцы новых объектов выводят на рынок площади в соответствии с текущим спросом, то старые ТЦ переживают реновацию.
ТЦ как место социализации
Основные изменения в поведении посетителей ТЦ наметились ещё после кризиса 2014 года, говорят эксперты. «Потребительская модель сместилась в сторону совмещения шопинга, досуга и детских развлечений», — говорит Анна Никандрова, партнёр Colliers International в России. Это уже привело к тому, что в составе ТЦ растёт доля социальных, культурно-образовательных, медицинских и оздоровительных функций, отмечает Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank.
В результате владельцам ТЦ приходится пересматривать принцип распределения арендаторов и площадей внутри объектов, чтобы продлить время, которое проводят в них потребители. На практике это привело к тому, что в новых ТЦ, по данным Knight Frank, сократились площади «продуктовых якорей» (якорных арендаторов, торгующих продовольственными товарами) и операторов бытовой техники и электроники. Также начали появляться фуд-холлы, а действующие фуд-корты переживают «реконцепцию», кроме того, выросло количество дисконтных магазинов.
В целом, если сравнивать ТЦ, введённые в эксплуатацию до 2014 года и после, в Knight Frank выделяют следующие изменения:
почти в 2 раза увеличилась доля операторов развлечений — с 8 до 15%;
аналогичная тенденция развивалась и в плане общественного питания — доля таких операторов выросла с 4 до 7%;
больше площадей стали занимать магазины товаров для дома — 5% в нынешних ТЦ вместо 3%;
детские магазины также нарастили объём — с 1 до 2%;
резкий рост показали операторы спортивного направления — с 1 до 4%.
По словам Хакбердиевой, все перечисленные тенденции наблюдаются в четырёх новых объектах, которые вышли на московский рынок в первом полугодии 2020 года. Это торговые центры в тематическом парке развлечений «Остров мечты» (GLA — общая арендная площадь — 70 000 м²) и в МФК «Квартал West» (GLA — 58 000 м²), а также аутлет-центре The Outlet Moscow (GLA — 14 500 м²) и ТЦ «Столица» (GLA — 10 000 м²). По данным Knight Frank, общий объём предложения торговых площадей в столице в первом полугодии 2020 года составил 13,55 млн м² (GLA — 6,73 млн м²).
Влияние онлайн-шопинга
Как отмечают эксперты, пандемия COVID-19 только усилила текущие тенденции в поведении российского потребителя. Например, спрос на онлайн-торговлю, резко выросший за время пандемии (по данным Data Insight, режим самоизоляции добавил российскому e-commerce не меньше 10 млн покупателей), ещё раз доказал, что шопинг больше не является основной функцией ТЦ. «Для современного посетителя торгового центра всё большее значение приобретают дополнительные возможности по проведению свободного времени, досуга и саморазвития, а также эмоциональная составляющая в процессе совершения шопинга», — говорит Евгения Хакбердиева.
В результате, чтобы привлечь посетителей, владельцы ТЦ предлагают разные варианты досуга. Один из способов — открыть арт-пространство или галерею современного искусства. Например, в декабре 2019 года в столичном ТЦ «Европейский» открылось арт-пространство Utopio.art. Свою работу площадка начала с выставки гигантских скульптур. Также выставки проходят в «Цветном» и в «Афимолл-Сити».
Ещё один тренд — расширение функционала за счёт спортивной составляющей. Именно таким путём пошли владельцы ТЦ «Мега» в Екатеринбурге, где в феврале 2020 года открылся Mega Snow Park — искусственная гора для джиббинга с фигурами и перилами для трюков, где сноубордистам также предлагают бесплатные тренировки и мастер-классы.
Часто владельцы объектов не удовлетворяются отдельными решениями, предпочитая провести полное обновление. По словам Евгении Хакбердиевой, при реконцепции ТЦ «Каширская плаза» был сделан упор на его основную особенность — эксплуатируемую кровлю, на которой сейчас располагаются каток, летний кинотеатр, зона отдыха, веранды ресторанов. «Это преимущество создаёт уникальное социально-досуговое пространство для жителей города и увеличивает зону охвата проекта. Кроме того, „Каширская Плаза“ стала ритейл-доминантой Каширского шоссе — торговым объектом, сочетающим тенденции развития рынка розничной торговли и развлечений», — поясняет эксперт.
Как реконструируют российские ТЦ
Анна Никандрова, партнёр Colliers International в России, разделяет реконцепцию старых ТЦ на два типа.
Первый — косметический вариант, задача которого — увеличить доходность за счёт обновления проекта и исправить возможные ошибки, заложенных в проекте на его начальном этапе. Значимая доля косметических реконцепций проводится по результатам смены собственника или управляющей компании ТЦ.
Как поясняет эксперт, сам формат предполагает частичное или полное закрытие объекта на определённое время, обновление фасадов и мест общего пользования, новый брендинг, а также оптимизацию состава арендаторов с добавлением новых товарных категорий и реконструкцией площадей действующих арендаторов. Как правило, на реализацию таких проектов уходит от полугода до полутора лет.
Из заметных примеров, которые сейчас реализуются на рынке: ТРК «Пик», ТЦ «Лондон Молл», ТЦ «Академ Парк», ТЦ «Капитолий Outlet» в Санкт-Петербурге, а также ТЦ «Семёновский», ТЦ «Европолис Ростокино», ТЦ «Сокольники» в Москве.
Второй тип реконструкции — глобальный: он включает полный снос предыдущего строения и строительство нового объекта. «В большинстве случаев в результате этого процесса фундаментально меняются технико-экономические показатели (ТЭПы) проекта: плотность застройки, высотность, пятно застройки», — говорит Анна Никандрова.
При этом эксперт подчёркивает: на рынке известны случаи, когда в результате реконструкции здание приобретало новые функции. Например, ТРК «Кунцево Плаза», появившийся на месте ТЦ «Капитолий», стал многофункциональным центром, совмещающим нескольких типов коммерческой недвижимости. К наиболее заметным примерам полной реконструкции в Москве относится, по мнению Никандровой, также проект реновации «Каширской Плазы».
«На районе»
Один из эффектов пандемии — пересмотр потребителем трат и курс на разумное потребление. Как подсчитали в Росстате, за три месяца (второй квартал), на которые пришёлся кризис, вызванный режимом самоизоляции, россияне потеряли 8% от своих реальных доходов, это рекордное падение показателя с 1999 года. По мнению Ивана Артёмова, руководителя отдела разработки концепций торговых центров CBRE, в таких условиях восстановление потребительского спроса можно ожидать самое раннее в начале 2022 года. «До этого времени россияне будут экономить — люди пойдут в дисконт-магазины», — убеждён эксперт. При этом определённые сегменты не пострадают, убеждён Артёмов: спрос на продукты первой необходимости и лекарства будет стабильным. «Чего не скажешь об одежде, обуви и парфюмерии — товарах, которые не относятся к категории первой необходимости», — говорит он.
8%
потери россиян от реальных доходов за период самоизоляции
Как прогнозирует Артёмов, хуже всего придется fashion-брендам: они будут чувствовать недостаток денег в ближайшие пару лет. Что, в свою очередь, приведёт к дальнейшему сокращению соответствующих площадей в современных ТЦ, которое и так происходит в рамках новых проектов. Так, в торговых центрах, которые готовит к выходу на рынок ADG group, на операторов одежды приходится минимум общих площадей: 1—2% вместо 40% от GLA, которые такие арендаторы занимали в рамках стандартного ТЦ раньше. Основные площади отданы под товары первой необходимости, досуг, развлечения и общепит. «Зона торговли в наших районных центрах ограничена — не менее 30% площадей каждого объекта мы отводим под досуговые и образовательные функции», — пояснил Григорий Печерский, управляющий партнер ADG group.
Универмаги, которые открывает ADG group, демонстрируют ещё один тренд: переориентацию на сравнительно небольшие ТЦ, объекты районного значения. «Проекты районных центров ADG group отличаются от классических торговых центров близостью к своей целевой аудитории — буквально и метафорически. Наполнение каждого районного центра формируется исходя из результатов исследований потребностей жителей каждого района», — поясняет Григорий Печерский из ADG group. Например, в одних районах повышен спрос на семейный досуг, в других — на самообразование и спортивные занятия. В зависимости от этого разрабатывается программа мероприятий в каждом из ТЦ.
Всего ADG group реконструирует около 40 бывших столичных кинотеатров, превращая их в торговые центры, рассчитанные на местных жителей, предпочитающих делать покупки рядом с домом. «Время крупных торговых центров прошло», — говорит Артёмов. По его словам, сейчас в основном вводятся объекты площадью до 20 000 GLA.
По мнению Евгении Хакбердиевой, сокращение семейного бюджета из-за падения доходов повысит спрос на ТЦ в шаговой доступности. В рамках рационального потребления покупатели переключатся на более демократичные бренды и будут выбирать ТЦ или супермаркеты, ближайшие к дому. «В сложившихся рыночных условиях районный формат ТЦ будет и далее набирать популярность как у девелоперов, так и у потребителей», — убеждена Хакбердиева.