Недвижимость
Гибкий офис: почему бизнес выбирает сервисные пространства вместо метража
Коммерческая недвижимость перестаёт конкурировать квадратными метрами. Компании выбирают пространства, которые помогают быстрее запускать бизнес, снижать совокупные затраты, привлекать сотрудников и гибко масштабироваться. По данным NF Group, за последние десять лет объём открытых гибких офисных пространств Москвы увеличился почти в десять раз — с 43 800 м² в 2016 году до 426 000 м² в первом полугодии 2026 года. Почему сервисная модель становится одним из ориентиров рынка и как меняется подход бизнеса к офисной и складской недвижимости — разбираем в материале.
Содержание:
Экономика владения: когда сервисная модель выгоднее классической аренды
Изменения на рынке коммерческой недвижимости происходят на фоне роста стоимости офисных площадей и ремонтно-строительных работ. В первом квартале 2026 года рынок стал ещё более чувствительным к цене: динамика сделок замедлилась, а арендные ставки продолжили расти. В таких условиях компании внимательнее оценивают эффективность использования площадей и ищут способы контролировать совокупные расходы на офис.
Одним из ответов на этот запрос стала сервисная модель. В отличие от классической аренды, при которой компания самостоятельно финансирует ремонт, закупает мебель, организует ИТ-инфраструктуру и эксплуатацию, сервисный оператор предоставляет готовый к работе офис и берёт на себя значительную часть операционных задач. Клиент оплачивает услуги по единой ставке, а условия аренды можно адаптировать к изменению потребностей бизнеса.
Сравнивать классическую аренду и сервисный офис только по номинальной ставке некорректно. При традиционной модели компания несёт дополнительные расходы на отделку, оснащение и эксплуатацию помещения. В сервисной модели эти расходы учитываются в платеже оператору, поэтому для бизнеса важнее сравнивать не ставку аренды, а совокупную стоимость использования офиса.
Сравнение затрат на офис площадью 1000 м², горизонт — 1 год
Shell & core (с англ. «оболочка и ядро») — формат аренды помещения без чистовой отделки и перегородок. Flex (от англ. flexible — «гибкий») — формат, при котором арендатор получает готовое рабочее пространство с услугами и гибкими условиями аренды.
Источник: расчёты Space 1
Как отмечает коммерческий директор Space 1 Мария Кабанова, при поверхностном сравнении номинальных ставок flex-формат может показаться дороже. Однако, если учитывать все сопутствующие расходы, соотношение меняется. На старте сервисная модель позволяет экономить не только деньги, но и время. «Традиционный путь к готовому офису — проектирование, тендеры, ремонт, закупка мебели и организация эксплуатации — может занимать до 12 месяцев и требует участия отдельной команды. В сервисном пространстве этот цикл берёт на себя оператор. В результате переезд в готовое помещение занимает около одного дня, а реализация кастомного проекта под требования бизнеса — 4–6 месяцев», — говорит эксперт.
Финансовый эффект сервисной модели зависит и от горизонта планирования. На коротком отрезке она позволяет снизить первоначальные вложения и быстрее запустить офис, тогда как при длительной аренде со временем преимущество может перейти к классической модели.
Динамика затрат на офис 1000 м², горизонт — 8 лет
Источник: расчёты Space 1
«"Своё" действительно может быть дешевле, если компания снимает офис на протяжении 5–10 лет. На такой дистанции капитальные расходы будут ниже, чем операционные расходы в сервисной модели. Но это актуально только в случае, если компания использует свободные средства, а не кредитные», — говорит Мария Кабанова.
Анатолий Слуцкий
управляющий директор, начальник управления финансирования недвижимости Сбера
Сейчас мы видим, что компании всё меньше ориентируются только на стоимость квадратного метра. На первый план выходит совокупная эффективность объекта: локация, транспортная доступность, качество инфраструктуры, эксплуатационные расходы и то, насколько пространство соответствует реальным бизнес-процессам компании.
Развитие сервисной модели стимулирует в первую очередь запрос бизнеса на гибкость. Компании не всегда готовы фиксировать большие площади на длительный срок и инвестировать в ремонт и оснащение. Сервисная модель позволяет быстрее масштабировать офис, сокращает первоначальные вложения и переводит значительную часть организационных вопросов на оператора. Классическая аренда остаётся оптимальной для крупных компаний с долгосрочным горизонтом, которым важно самостоятельно формировать пространство под свои требования.
Сервисные офисы пока сосредоточены преимущественно в Москве. По данным IPG.Estate и Case, по итогам 2025 года объём рынка здесь достиг 413 600 м² — около 2% всего офисного фонда столицы — на 134 площадках. В Санкт-Петербурге объём сегмента составляет 72 400 м², что значительно меньше московского показателя. В крупнейших региональных центрах и городах-миллионниках — Екатеринбурге, Казани, Новосибирске, Нижнем Новгороде и Ростове-на-Дону — суммарно насчитывается около 90 качественных площадок flex-формата. В регионах сервисная модель пока находится на более ранней стадии развития.
Как технологические решения, автоматизация и ИИ меняют девелопмент и управление объектами — в кейсах на СберПро.
Офис как инструмент привлечения и удержания сотрудников
Борьба за квалифицированных специалистов изменила требования бизнеса к организации офисных пространств. Офис перестаёт быть только местом выполнения рабочих задач и становится площадкой для общения, обмена знаниями и формирования корпоративной культуры. Поэтому при выборе помещения компании оценивают не только стоимость аренды и площадь, но и качество рабочей среды.
По данным совместного исследования Ассоциации участников рынка коммерческой недвижимости (АРКН) и консалтинговой компании «Технологии доверия», проведённого в 2026 году, 53% сотрудников считают офис предпочтительным форматом работы против 47% годом ранее. Среди молодых специалистов этот показатель достигает 64%.
По словам президента АРКН Анастасии Архиповой, компании рациональнее используют площади, но не отказываются от офисов. Вместо механического сокращения метража они пересматривают планировки и инвестируют в комфорт и инфраструктуру. Главными стимулами для работы из офиса становятся общение с коллегами, продуктивная рабочая атмосфера и качественная инфраструктура — от удобных зон отдыха и общепита до продуманного интерьера. «С точки зрения мотивации сотрудников эта трансформация оправдана. Качественная рабочая среда становится неотъемлемой частью ценностного предложения работодателя (EVP) и прямо влияет на привлечение и удержание кадров», — подчёркивает Анастасия Архипова.
Меняется и внутренняя планировка офисов. Вместо рядов закреплённых за сотрудниками столов появляются трансформируемые переговорные, акустические кабины для индивидуальной работы и онлайн-встреч, а также лаундж-зоны.
Гибридный формат работы позволяет эффективнее использовать эти пространства. Системы контроля доступа, аналитика посещаемости и автоматическое бронирование рабочих мест помогают понять, как сотрудники используют офис, и планировать необходимое количество мест. При структурированном гибридном графике сотрудники заранее распределяют дни работы в офисе, а рабочие места становятся неперсонифицированными и используются по принципу шеринга.
При коэффициенте совместного использования 1,4–1,6 сотрудников на одно рабочее место, общее количество столов можно сократить в среднем на 33%. Высвободившуюся площадь компания может использовать для переговорных, зон отдыха и других пространств, которые поддерживают совместную работу.
Современный офис становится частью кадровой стратегии. Как помогать сотрудникам адаптироваться к изменениям, поддерживать их вовлечённость и развивать команды — в материалах СберПро:
Децентрализация и концепция «город в городе»
Ежедневные поездки сотрудников в центральные деловые районы увеличивают время в пути и могут негативно влиять на удовлетворённость работой. Это заставляет крупный бизнес пересматривать географию офисов и переходить к децентрализованной модели. Компании сохраняют компактные представительные штаб-квартиры в центре для встреч с клиентами и руководства, а основные команды размещают в сервисных хабах и бэк-офисах ближе к местам проживания сотрудников.
Наиболее заметно этот тренд проявляется в Московском регионе. Развитие транспортной инфраструктуры делает периферийные локации доступнее и снижает зависимость бизнеса от исторического центра. Как отмечает директор по ценообразованию и аналитике компании Pioneer Евгения Виниченко, децентрализация позволяет сократить затраты на аренду центрального офиса до 30%. При этом сотрудники локальных хабов могут экономить на дороге до двух часов в день, что напрямую отражается на их удовлетворённости и продуктивности.
Смещение офисного девелопмента за пределы Третьего транспортного кольца (ТТК) подтверждают и институциональные игроки. «До 2030 года более 75% нового предложения офисных площадей ожидается именно на периферии. Бизнес становится более гибким в выборе локации, а развитие транспортной инфраструктуры постепенно снижает зависимость от традиционных деловых кластеров», — говорит управляющий директор, начальник управления финансирования недвижимости Сбера Анатолий Слуцкий.
Параллельно меняется и формат самих бизнес-центров, они превращаются в многофункциональные деловые кластеры по принципу «город в городе». Современные объекты классов А и B+ объединяют рабочие пространства, торговые галереи, гастрономические зоны, фитнес-клубы и бытовые сервисы. Такая инфраструктура позволяет сотрудникам решать часть повседневных задач на территории комплекса, не тратя время на дополнительные поездки.
По оценкам Евгении Виниченко, развитая внутренняя инфраструктура стала одним из ключевых факторов конкуренции между девелоперами и позволяет ускорить темпы сдачи офисных площадей в аренду на 20–30%.
Индустриальный сегмент: гибриды складской недвижимости и компактные многофункциональные парки
Тенденции, которые уже проявились в офисном сегменте, постепенно распространяются на производственно-складскую недвижимость. Вместо крупных специализированных объектов развивается более гибкая модель: бизнесу нужны компактные площади с готовой инженерной инфраструктурой, которые можно использовать сразу для нескольких задач.
Классические крупноформатные склады (big box) не всегда подходят небольшому и среднему бизнесу и компаниям из быстрорастущего сегмента онлайн-торговли. Активное развитие получил формат light industrial («лайт индастриал») — компактные объекты площадью от 100 до 3000 м², где в одном блоке можно разместить склад, лёгкое производство и офис. Такие помещения создаются как отдельные модули внутри крупных корпусов с общей кровлей, стенами и инженерными коммуникациями.
По своей логике Light Industrial близок к сервисной модели коммерческой недвижимости: несколько функций объединены на одной площадке, а часть инфраструктуры уже готова к использованию. Это сокращает перемещения между объектами и упрощает внутреннюю логистику.
Анатолий Слуцкий
управляющий директор, начальник управления финансирования недвижимости Сбера
Индустриальная недвижимость становится более гибкой. Помимо классических big box активно развивается формат light industrial, совмещающий производство, хранение и административные функции. Это особенно востребовано у малого и среднего бизнеса, которому нужны относительно небольшие готовые блоки. Показательно, что в Московском регионе объём строительства light industrial за 2025 год практически удвоился.
По данным NF Group, около 83% качественного предложения light industrial сосредоточено в Московском регионе. К концу 2026 года объём рынка здесь может достичь 1,59 млн м² — в 1,76 раза больше, чем в 2025 году. Ещё около 7% рынка приходится на Санкт-Петербург и Ленинградскую область, где за девять месяцев 2026 года предложение увеличилось на 22%, до 144 000 м².
Одновременно рынок становится более ориентированным на индивидуальные потребности арендаторов. Небольшие индустриальные парки предлагают участки меньшей площади, строительство объектов под требования конкретного заказчика (built-to-suit) и готовую инфраструктуру. Для бизнеса это снижает административную нагрузку и позволяет запускать производство или складские операции без крупных вложений в создание собственной площадки.
Анатолий Слуцкий
управляющий директор, начальник управления финансирования недвижимости Сбера
В ближайшие несколько лет мы увидим дальнейшую гибридизацию форматов. В офисах — смещение нового предложения за пределы традиционных деловых районов и развитие гибких пространств. В индустриальной недвижимости — уменьшение среднего размера блока и дальнейшее развитие light industrial. В целом рынок будет двигаться от универсального квадратного метра к пространствам, более точно адаптированным под конкретные задачи бизнеса.