Недвижимость
Складской бум: почему спрос на площади в регионах бьёт рекорды
Спрос на коммерческие площади в России бьёт рекорды, отмечается в аналитических материалах NF Group. Рост e-com и построение новых логистических маршрутов привели к минимальной вакансии на складском рынке при рекордных темпах строительства. Как будет развиваться ситуация в 2024 году?
Высокий сезон
В прошлом году спрос на складскую недвижимость вырос более чем в два раза к 2022 году и составил 5,6 млн квадратных метров — это исторический рекорд, отмечает международный партнёр, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Commonwealth Partnership Егор Дорофеев. Драйверами роста остаются Москва и Санкт-Петербург, на долю которых приходится две трети сделок, но и в других регионах спрос вырос в 2,4 раза, замечает эксперт.
в 2,4 раза
вырос спрос на склады в регионах
Структура спроса по регионам России, 2016-2023 годы, классы А и В, тыс. кв. метров
Источник: Commonwealth Partnership
В планах девелоперов фигурирует всё больше новых городов. Например, в Саратове, Оренбурге, Омске заключены сделки, ставшие крупнейшими в их истории, отмечает Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP. «Традиционно объëмы качественного предложения обычно не превышали здесь нескольких сотен квадратных метров», — добавляет он.
Из-за высокого спроса доля свободных площадей стремительно сокращается по всей стране, подчёркивает Дорофеев. «В то время как мы регулярно получаем запросы от клиентов на поиск объектов крупной площади, предложение на региональных рынках по факту отсутствует — средний уровень вакансии по всем регионам РФ —- 1,5%, а в Ростовской области, например, он практически равен 0%. Напомню, что по Москве индикатор составляет менее 1%», — добавляет эксперт Commonwealth Partnership.
Арсен Оганджанян,
управляющий директор, начальник управления по работе с клиентами недвижимости Сбербанка:
2023 год характеризовался высокой активностью на складском рынке, показав рекордные объемы спроса и уверенный рост ставок аренды. Динамика девелоперской активности оставалась умеренной, в том числе в связи с увеличением стоимости заемного финансирования во второй половине 2023 года.
По этим причинам средневзвешенная стоимость складской недвижимости в Москве и Московской области к концу 2023 году выросла на 56% год к году. «Мы уже фиксируем среднерыночную ставку аренды на сухие склады класса А в Москве 8 950 рублей за квадратный метр в год, а согласно нашему прогнозу в 2024 году индикатор сохранит тенденцию роста и составит 9 700 рублей за квадратный метр в год», — говорит Егор Дорофеев.
Рост ставок создаёт риски для планирования как для клиентов, так и для строителей. А если арендатор не подпишет долгосрочный контракт, то девелопер не привлечет финансирование — ему нечем будет подкрепить кредит (пишет Retail.ru).
Факторы роста
Аналитики выделяют три главные причины увеличения спроса на склады:
Built-to-suit: интерес растёт
На фоне нехватки готовых складов под аренду растёт доля built-to-suit (BTS) — строительство под требования заказчика, говорит Алябьев. Особенно это касается регионов. «Явление связано как с дефицитом готовых складских площадей, так и со специфичностью запросов. Например, к ним относят открытие полноценного фулфилмент-центра», — добавляет старший директор CORE.XP.
Спрос в течение года рос сильнее всего в нестоличных регионах, где доля BTS-сделок ранее никогда не превышала 61%. В минувшем году она взлетела до 76%, фиксирует NF Group (приводит данные РИА Новости).
По оценкам NF Group, в 2024 году доля сделок BTS, в целом по стране достигнет рекордных 80-85% против 49% по итогам 2023 года.
Высокая активность рыночных участников, увеличения стоимости строительства и ряд других факторов сдерживают темпы реализации проекты девелоперов, отмечает член совета директоров, руководитель по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. «Всего в России (включая Москву) с января введено около 2,9 млн квадратных метров складской недвижимости — это на 20% ниже прошлогодних показателей. Поэтому мы прогнозируем сосредоточение спроса на BTS-проектах», — говорит он.
Структура купленных и арендованных площадей по категориям операторов, регионы России (без учёта Московского региона и Ленинградской области), классы А и В, кв. метров
Источник: Commonwealth Partnership
Перспективы рынка
По оценкам опрошенных СберПро Медиа аналитиков, в 2024 году спрос на региональную складскую недвижимость продолжит расти, как и арендные ставки. Превзойти результаты 2023-го не удастся, но предстоящий год уверенно займёт второе место в истории по объëмам сделок и вводу новых площадей, считает Алябьев. «На 2024 год мы вновь прогнозируем высокие объëмы спроса — ориентировочно на уровне 4,5 млн кв. метров. Причём 60% указанного объëма придутся на региональные рынки», — предполагает он. Бумагин из IBC Real Estate также считает, что предстоящие 2-3 года ожидаются рекордными по объëмам спроса.
60% спроса
на склады придется на регионы
Евгений Бумагин,
член совета директоров, руководитель по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate:
В Московской области строятся около 1,6 млн квадратных метров коммерческой складской недвижимости. Из них 800 000 — это BTS-проекты, 200 000 — собственные комплексы крупных игроков и лишь 600 000 приходятся на спекулятивные площади, которые активно распродаются ещë на этапе строительства. Можно сделать вывод о том, что в 2024 году сохранится высокий спрос, продолжит фигурировать дефицит складов. Стоимость аренды упадёт только в том случае, если ЦБ снизит ключевую ставку.
Основной драйвер развития — активное расширение влияния онлайн-ритейла как в Московской области, так и в остальных регионах страны. «Девелоперские компании загружены работой минимум на полгода – год. При этом реализуются проекты преимущественно на основе BTS-формата, так как компаниям из-за роста затрат на строительные работы необходимо управлять рисками», — отмечает Бумагин.
Арсен Оганджанян,
управляющий директор, начальник управления по работе с клиентами недвижимости Сбербанка:
В ближайшие 1–2 года вакансия в складском сегменте будет оставаться на относительно низких уровнях, что вызвано в первую очередь продолжающимся развитием рынка e-com и экспансией логистической инфраструктуры на Восток. С другой стороны, рост ставок аренды и ожидаемый цикл снижения процентной ставки должен простимулировать девелоперов начинать новые проекты, включая спекулятивные. Это должно снизить текущий дефицит на рынке.
Больше о трендах на рынке коммерческой недвижимости: